תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית - מהי התכנית?

בחודש מאי 2005 אישרה הממשלה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית זו ידועה בשם תמ"א 38.

מטרתה של התכנית היתה לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.  מטרות נוספות היו לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה ולעודד ביצוע חיזוק המבנים באמצעות יצירת מסגרת חוקית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם.

מילים אחרות, הממשלה ראתה צורך לעודד בעלי דירות בבתים משותפים העומדים בפני סכנה של התמוטטות במקרה של רעידת אדמה רצינית, לחזק אותם כך שיהיו עמידים בפני האסון. העידוד הגיע בדמות הוראות המאפשרות לבעלי הדירות לנצל את ההזדמנות ולהוסיף לבניין הקיים תוספות, שבאופן רגיל היו כרוכות בבירוקרטיה רבה, עלויות בנייה גבוהות ובתשלומי מסים שונים.

התכנית חלה על בתים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980.  במדינת ישראל קיים תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה, והוא נקרא ת"י 413. התכנית חלה בעיקר על מבנים שלא נבנו בהתאם לתקן זה.

תמ"א 38 – פעולות לקראת מימוש

השלב הראשון שיש לעשותו אם רוצים לבדוק היתכנות של פרוייקט בניה לפי תמ"א 38 הוא לפנות למהנדס על מנת שיבחן את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה ויקבע בכתב כי יש לחזקו. על המהנדס להגיש דו"ח מלא למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה.

השלב השני הוא בדיקת זכויות הבניה הקיימות. על פי התכנית תתאפשר תוספת של זכויות בניה לשם הרחבת הדירות הקיימות בתנאי שהתכנית המאושרת החלה על המקום מאפשרת את התוספת המבוקשת, בתנאי שתוספת השטח המבוקשת תכלול מרחב מוגן על פי החוק, התוספת תהיה בשטח שלא יעלה על 25 מ"ר, ובתנאי שההרחבה תבוצע למלוא גובהו של האגף, כלומר בכל הקומות.

בניינים שבהם עד שתי קומות בלבד ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר אינם כפופים לתנאים האמורים, ובהם ניתן יהיה לסגור קומת עמודים מפולשת או לבקש לבנות תוספת של עד 25 מ"ר. נוסף על כל האמור מאפשרת התכנית להוסיף מעליות ולהוסיף מקומות חניה.

במקרים מסוימים בהם התכנית שבתוקף מאפשרת זאת, ניתן יהיה להוסיף יחידות דיור חדשות לבניין.  זהו למעשה העידוד – האפשרות הניתנת לבעלי הדירות למכור לקבלן את הזכות לבנות דירות חדשות, תמורת ביצוע עבודות החיזוק ושיפוץ הבניין תוך כדי כך. בצורה כזו מקבלים הדיירים לא רק בניין מחוזק אלא גם משופץ ומחודש מבלי שהם צריכים להוציא מכיסם את העלויות הכרוכות בכך.

שאלת המיסוי – מס שבח והיטל השבחה

על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ניתן פטור מלא ממס שבח לעסקת מכר המבוצעת לפי הוראות תמ"א 38, על התמורה המהווה "שרותי בניה לפי תכנית החיזוק" (חיזוק המבנה, הרחבת דירות קיימות, התקנת מעלית, שיפוץ חזיתות וגינה, וכן תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשרותי הבניה לפי תכנית  החיזוק כפי שיקבע מנהל מס שבח).

על חלק התמורה שהוא תשלום במזומן אין לעת עתה פטור ממס שבח,  אולם החיוב הוא רק בגין אותם רכיבים בתמורה שאינם "שרותי בניה לפי תכנית החיזוק". ייתכן ובעתיד יתוקן המצב המשפטי ויינתן פטור מלא גם לחלק התמורה המשולם במזומן, אך לא ניתן לקחת זאת בחשבון כיום. יש לקחת בחשבון אם כן שכאשר הדיירים מקבלים מן הקבלן לא רק שרותי בניה אלא גם תשלום במזומן, יהא עליהם שלם על התשלום שיקבלו מס שבח בשעורים המתאימים.

חישוב מס השבח לגבי התמורה המשולמת במזומן ולא בשרותי בניה נעשה לכל אחד מהדיירים בנפרד. צורת החישוב היתה עד לא מזמן חיוב בשעור מס אחיד של 20% לכל אחד מהדיירים בהתעלם ממועד הרכישה של כל דירה ודירה. בחודש מרץ 2008 ניתן פסק דין חדשני בבית המשפט העליון, אשר פסק כי יש לחשב בשיטת החישוב הלינארית הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי  מקרקעין, לפי תאריכי הרכישה של כל דירה ודירה על ידי הדיירים. במצב כזה יכול שעור המס להשתנות מדייר לדייר.

לגבי היטל ההשבחה, לבניינים המצויים בת"א ובמחוז המרכז ניתן פטור בשעור של 90% מההיטל הרגיל, כך שההיטל המשולם הוא בשיעור של 5% בלבד מההשבחה הנובעת מהוראות התמ"א.

תמ"א 38 לבתים משותפים – הרוב הדרוש והשתתפות בהוצאות

על פי הוראות סע' 8 וסע' 10 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח 2008, בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, וחייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות לפי החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.

הואיל  וקיימת הוראת חוק מפורשת בעניין זה, היא גוברת על כל הוראה אחרת או סותרת אם קיימת כזו בתקנון הבית המשותף.

על מנת לבצע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, צריך רוב רגיל (51%) של בעלי הדירות. ביצוע עבודות שמטרתן הרחבת דירה דורש רוב של 60% מהדירות. ביצוע עבודות שמטרתן בניית דירות חדשות דורש החלטה של כל בעלי הדירות, אך אם מספר הדירות החדשות אינו עולה על שליש ממספר הדירות הקיימות יכולים בעלים של שני שליש מהדירות לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים ולבקש את אישורו למרות שלא נתקבלה הסכמת כל בעלי הדירות.

במילים אחרות, בפועל נדרשת הסכמת שני שליש מבעלי הדירות בלבד, אך צריך לקחת בחשבון (לפחות מבחינת לוח הזמנים) הליך של תביעה שתוגש למפקחת על הבתים המשותפים לאישור העבודות, במקרה של התנגדות מצד חלק מבעלי הדירות.

סיכום

בעלי דירות בבתים משותפים רבים יכולים כיום לנצל את ההזדמנות שניתנה להם באמצעות תמ"א 38, ולזכות הן בחיזוק הנכס כך שיהיה עמיד בפני רעידות אדמה והן בשיפור הנכס שבבעלותם והשבחתו ללא עלות כספית, או בעלות כספית חלקית בלבד. חשוב לעשות זאת נכון ולנהל את המו"מ עם הקבלן המבצע כך שאכן תינתן להם התמורה המלאה ובדרך הטובה ביותר, תוך הקטנת הסיכון שבהתקשרות והימנעות מתשלום מסים מיותרים.

קישורים חיצוניים: נווה צדק