מס שבח במכירת דירת מגורים
בשעה טובה, אתם מוכרים את דירתכם. האם תצטרכו לשלם מיסים כתוצאה מהמכירה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין, וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. עוד קובע החוק מספר מקרים בהם ניתן פטור מתשלום המס. מה זה אומר בעברית קלה? מדובר בשאלה משפטית לא קלה, וננסה להשיב עליה תשובה פשוטה שתשמש לכם לידע כללי.
מס שבח מקרקעין דומה מאוד למס הכנסה: קניתם את הדירה לפני כך וכך שנים, במחיר ידוע. המחיר ששילמתם אז, כשהוא מהוון – כלומר משוערך להיום, הוא ההוצאה. המחיר שתקבלו עבור הדירה כשתימכר הוא ההכנסה. ההכנסה בניכוי ההוצאה היא הרווח, ועל הרווח הזה תשלמו מס, אלא אם תקבלו פטור.
לפני שנלך לבדוק את אתם זכאים לפטור, כדאי לבדוק אם יש רווח: לפעמים קורה שהנכס ירד בערכו מאז שנקנה, או היו עליו הוצאות גדולות של בניה ושיפוץ שלא העלו את ערכו, ומכירת הדירה אינה רווחית. במקרה כזה, אין צורך ואין טעם לנצל את הפטור אפילו אם ניתן לקבלו, שכן ממילא אין מס לתשלום.
אם מכירת הדירה רווחית, יש צורך לבדוק את סעיפי הפטור שבחוק ולהחליט אם לנצלם או לא. הפטור ממס שבח ניתן רק על מכירת "דירת מגורים מזכה", מונח המוגדר באריכות בחוק. על מנת לדעת אם מדובר בדירת מגורים מזכה צריך לברר, בין היתר, כמה זמן שימשה הדירה בפועל למגורים בתקופה שלפני מכירתה והאם קיימות בה זכויות בניה לא מנוצלות.
אחרי שבדקנו והגענו למסקנה שמדובר בדירת מגורים מזכה, השלב הבא הוא בדיקת הזכאות לפטור. האם מכרתם דירה בארבע השנים האחרונות? האם היתה לכם דירה נוספת? האם כל הדירה שלכם, או רק חלקה? האם שימשה כמלאי עסקי? היתה מושכרת בשכירות מוגנת? אלה רק חלק מהשאלות שצריך לבדוק לפני שתדעו אם אתם זכאים לפטור.
אם קיבלתם את הדירה בירושה, והמוריש היה בעת פטירתו בעליה של דירה אחת בלבד, והיה זכאי לפטור אם היה מוכר אותה בעצמו – תוכלו לנצל את הפטור של המוריש, כלומר לא תשלמו מס שבח בעת מכירת הדירה, וזאת בלי לנצל את הפטור המגיע לכם, אם מגיע לכם.
במכירת דירה שיש בה אחוזי בניה שלא נוצלו (דירת גג, דירת גן ובתים פרטיים הם המקרים הנפוצים) קיימת אפשרות שתחויבו במס שבח לגבי אותו חלק מהעסקה שמתייחס למכירת הזכויות. במקרה כזה רואים את העסקה כמשולבת – חלקה מתייחס לדירת המגורים הזכאית לפטור וחלקה למכירת זכויות בניה שאינה יכולה לקבל פטור. במקרים כאלה חשוב מאוד לחשב נכון את המס הצפוי ולקחת אותו בחשבון, על מנת שלא לגלות מאוחר מידי שהמס גבוה והמחיר שבו נמכרה הדירה לא היה ריאלי.
כך או כך, הזכאות לפטור מתשלום המס או גובה המס שתצטרכו לשלם אם לא תקבלו פטור יכולים לקבוע אם תמכרו את הדירה או לא. חישוב המס ובדיקת הזכאות לפטור אינם פשוטים, וכדאי להשאיר אותם לאנשי המקצוע, משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ונדל"ן.
אם אתם עומדים לקראת מכירת דירה , פנו אלינו ונבדוק יחד אתכם את זכאותכם לפטור.